CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 9/2026
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 9/2026 · 24 DE JULIO DE 2026
Límites de la doctrina rebus sic stantibus, pactos parasociales, sucesiones, responsabilidad profesional y otras claves de la jurisprudencia civil del Tribunal Supremo de abril y mayo de 2026.
Javier Condomines Concellón, Jorge Sánchez Rodríguez, Luigi Chicco
El Tribunal Supremo ha dictado recientemente diversas sentencias de especial interés en materia de arrendamientos, derecho societario, sucesiones y derecho concursal, entre otras materias. A continuación, resumimos los criterios más relevantes de algunas de ellas.
1. La pandemia no justifica automáticamente la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus
La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 670/2026, de 4 de mayo, se pronuncia sobre los efectos de la pandemia en los contratos de arrendamiento de local de negocio.
El arrendatario de un restaurante solicitaba una reducción judicial de la renta al amparo de la doctrina rebus sic stantibus. El Tribunal Supremo rechaza la pretensión al considerar que dicha doctrina tiene carácter subsidiario y únicamente procede cuando no existen otros mecanismos para restablecer el equilibrio contractual.
El legislador había aprobado medidas extraordinarias específicamente dirigidas a los arrendamientos de local de negocio afectados por la pandemia (en concreto, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria). Además, en este caso, la arrendadora había ofrecido fórmulas de moratoria que no fueron aceptadas por la arrendataria.
El Tribunal concluye que quien pretende la aplicación de la doctrina rebus debe acreditar circunstancias excepcionales que no hayan sido ya contempladas por las medidas legales existentes.
2. Pactos parasociales e impugnación de acuerdos sociales: la buena fe como límite al ejercicio de la acción
El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse en su Sentencia núm. 674/2026, de 5 de mayo de 2026, sobre una cuestión recurrente en el ámbito societario: la relación entre los pactos parasociales suscritos por los socios y la posterior impugnación de acuerdos sociales adoptados en ejecución de dichos pactos. En concreto, si la vulneración de tales pactos puede justificar la impugnación de los acuerdos sociales que los contravengan.
El litigio tenía su origen en la impugnación de un acuerdo social instada por una socia que había suscrito junto con el resto de los socios un pacto parasocial en ejecución y cumplimiento del cual debía adoptarse ese acuerdo.
El Tribunal Supremo recuerda la doctrina ya sentada en alguna Sentencia anterior, conforme a la cual el ejercicio de la acción de impugnación puede resultar contrario a las exigencias de la buena fe cuando quien impugna fue parte del pacto parasocial que sirve de fundamento al acuerdo social cuestionado.
La resolución afirma en que los demás socios pueden confiar legítimamente en que quienes suscribieron el pacto respetarán la regulación acordada y no actuarán posteriormente en contradicción con sus propios actos. En consecuencia, quien ha participado en la negociación y firma de un pacto parasocial y, además, ha obtenido los beneficios derivados de su ejecución, difícilmente puede pretender después desconocer sus efectos mediante la impugnación de los acuerdos adoptados para darle cumplimiento.
Habrá que esperar futuras Sentencias para saber si esta supone el abandono de la doctrina tradicional del propio Tribunal Supremo, según la cual no cabe acordar la anulación de un acuerdo social por la infracción del pacto parasocial otorgado por los socios de la sociedad. La Sentencia, por ejemplo, ni siquiera menciona la cuestión referente a la oponibilidad de tales pactos frente a la propia sociedad. En todo caso, parece reforzar una línea jurisprudencial que parece ser cada vez más exigente con las conductas contradictorias de los socios.
La buena fe y la doctrina de los actos propios se consolidarían, así, como instrumentos relevantes para limitar impugnaciones oportunistas cuando los acuerdos sociales constituyen la materialización de compromisos previamente asumidos por todos los socios.
3. Los coherederos no pueden reclamar individualmente daños correspondientes a la herencia yacente
La Sentencia núm. 701/2026, de 7 de mayo, resuelve un conflicto entre coherederas derivado del uso exclusivo de un inmueble que formaba parte del caudal hereditario.
Dos coherederas reclamaron en su propio nombre una indemnización frente a una tercera por haber utilizado ésta en exclusiva el inmueble antes de la partición de la herencia.
El Tribunal Supremo niega su legitimación activa para formular dicha reclamación individualmente. Mientras no se produzca la partición, los bienes hereditarios permanecen integrados en una comunidad hereditaria y los eventuales perjuicios afectan al conjunto de la masa hereditaria, no a cada heredero de forma individualizada.
La resolución recuerda la necesidad de diferenciar entre los derechos individuales de los coherederos y aquellos que corresponden a la propia comunidad hereditaria mientras ésta subsista.
4. Calificación culpable del concurso por falta de justificación del endeudamiento
La Sentencia núm. 743/2026, de 13 de mayo, analiza la aplicación de la cláusula general de culpabilidad prevista en el artículo 442 del Texto Refundido de la Ley Concursal.
El Tribunal confirma la calificación como culpable del concurso de una persona física al considerar que el deudor no había ofrecido una explicación suficiente ni sobre las causas de su endeudamiento ni sobre el destino de la financiación obtenida.
La resolución pone de relieve que la ausencia de una justificación razonable y documentada acerca del origen de las obligaciones asumidas puede constituir un indicio relevante para apreciar dolo o culpa grave en la generación o agravación de la insolvencia.
Desde una perspectiva práctica, la Sentencia destaca la importancia de conservar documentación que permita reconstruir el destino de los fondos obtenidos mediante financiación, especialmente cuando posteriormente sobreviene una situación concursal.
5. El defecto de acreditación del pago de rentas es subsanable en apelación
La Sentencia núm. 663/2026, de 28 de abril, recuerda que el requisito legal que obliga al arrendatario recurrente (esto, al arrendatario que interpone recurso de apelación o de casación contra la Sentencia de desahucio) a acreditar el pago de las rentas vencidas no debe interpretarse de forma excesivamente formalista.
En el caso analizado, el recurso de apelación fue inadmitido porque el arrendatario no acompañó inicialmente los justificantes bancarios acreditativos del pago de las rentas. Sin embargo, los aportó posteriormente, durante la tramitación del recurso, mediante una solicitud de complemento o subsanación.
El Tribunal Supremo considera que la finalidad de la norma es garantizar que las rentas hayan sido efectivamente satisfechas, no sancionar defectos meramente documentales.
Por ello, concluye que la acreditación del cumplimiento del requisito es subsanable y que la inadmisión del recurso vulneró el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.
Esta resolución refuerza la tendencia jurisprudencial favorable a evitar interpretaciones excesivamente rigoristas de los requisitos procesales cuando el cumplimiento material de la obligación puede acreditarse posteriormente.
6. Responsabilidad del arquitecto aunque la obra no haya sido terminada ni recibida
La Sentencia núm. 643/2026, de 28 de abril, aborda un supuesto de construcción de vivienda unifamiliar bajo la modalidad “llave en mano”, abandonada por la constructora cuando la ejecución se encontraba aún muy lejos de su finalización.
El Tribunal declara la responsabilidad del arquitecto director de obra por haber incumplido gravemente sus obligaciones profesionales. Entre otras actuaciones, permitió importantes modificaciones respecto del proyecto inicial sin adoptar las medidas estructurales necesarias y llegó a firmar un certificado final de obra que no se correspondía con la realidad.
Tiene especial relevancia el rechazo por el Tribunal Supremo del argumento defensivo basado en que la obra nunca llegó a concluirse ni fue formalmente recepcionada. Según la Sentencia, quien ha participado en una actuación profesional incorrecta no puede ampararse posteriormente en las consecuencias de esa misma irregularidad para eludir su responsabilidad.
La resolución constituye un importante recordatorio de que la responsabilidad de los agentes de la edificación puede surgir incluso en fases previas a la terminación de la obra cuando existan incumplimientos profesionales acreditados.
7. Derecho del arrendatario a ser indemnizado por las mejoras útiles
La Sentencia núm. 669/2026, de 4 de mayo, analiza el derecho del arrendatario de una finca rústica a ser indemnizado por determinadas actuaciones realizadas sobre la misma.
El Tribunal Supremo considera que los importantes trabajos de rebaje y nivelación efectuados permitieron el aprovechamiento integral de la finca, incrementando objetivamente su utilidad y valor productivo, por lo que deben calificarse como mejoras indemnizables.
La decisión subraya, además, la importancia del consentimiento del arrendador respecto de las actuaciones realizadas, circunstancia que resultó acreditada en el procedimiento.
La Sentencia refuerza la protección de las inversiones útiles efectuadas por los arrendatarios cuando generan una mejora objetiva y permanente de la explotación.
8. La voluntad del testador puede limitar los derechos económicos del usufructuario de acciones y participaciones
La Sentencia núm. 749/2026, de 13 de mayo, examina un usufructo vitalicio de acciones constituido testamentariamente bajo el derecho civil catalán.
El testador había establecido expresamente que la usufructuaria únicamente tendría derecho a percibir los dividendos cuya distribución acordase la junta general de la sociedad.
El Tribunal Supremo recuerda que, en el derecho sucesorio catalán, la voluntad del causante constituye la principal fuente reguladora de la sucesión. En consecuencia, resulta perfectamente válido excluir contractualmente o testamentariamente otros derechos económicos que la ley reconoce con carácter dispositivo al usufructuario.
La Sentencia confirma así que el título constitutivo del usufructo puede limitar el derecho del usufructuario a participar indirectamente en los beneficios retenidos por la sociedad mediante reservas, tanto respecto de acciones como de participaciones sociales.
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 8/2026
ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
Sentencia del Tribunal Supremo nº 673/2026, de 5 de mayo. Asistencia financiera.
Circular Civil Mercantil 8/2026 · 13 de julio de 2026
ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL: Sentencia del Tribunal Supremo nº 673/2026, de 5 de mayo. Asistencia financiera.
Comentamos una interesante y reciente sentencia del Tribunal Supremo en materia de asistencia financiera, en la que el TS hace una interpretación teleológica del artículo 150 de la Ley de Sociedades de Capital, con una interesante novedad.
1.- Asistencia financiera
La asistencia financiera consiste, esencialmente, en cualquier mecanismo por el que una sociedad facilita o financia la adquisición de sus propias acciones (esto es, de acciones representativas del capital social de la propia sociedad). Dicho mecanismo está prohibido tanto para las sociedades anónimas (con determinadas excepciones) como para las limitadas. Así, los artículos 143.2 y 150.1 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) establecen lo siguiente:
Art. 143.2 (para sociedades de responsabilidad limitada).
La sociedad de responsabilidad limitada no podrá anticipar fondos, conceder créditos o préstamos, prestar garantía, ni facilitar asistencia financiera para la adquisición de sus propias participaciones o de las participaciones creadas o acciones emitidas por sociedad del grupo a que la sociedad pertenezca.
Art. 150.1 (para sociedades anónimas).
La sociedad anónima no podrá anticipar fondos, conceder préstamos, prestar garantías ni facilitar ningún tipo de asistencia financiera para la adquisición de sus acciones o de participaciones o acciones de su sociedad dominante por un tercero.
En el caso al que se refiere esta Sentencia del Tribunal Supremo, los accionistas de una sociedad acuerdan un sistema de compra, por su parte, de las acciones que ésta tiene en autocartera. Del precio ofertado, la mitad se habría de pagar al formalizarse la compra y la otra mitad en el plazo de un año, sin intereses ni garantías.
Uno de los accionistas impugna el acuerdo al considerar que el aplazamiento constituye un supuesto de asistencia financiera prohibida conforme al artículo citado y la jurisprudencia que lo interpreta.
2.- Cuestión jurídica
La controversia se centra en determinar si el aplazamiento del precio, sin intereses ni garantías, constituye asistencia financiera prohibida, y, en caso afirmativo, si ello implica necesariamente la nulidad del acuerdo social.
El Tribunal Supremo recuerda la finalidad esencial de la prohibición del art. 150 LSC: evitar que la adquisición de acciones propias se financie con cargo al patrimonio social. La finalidad de la norma es doble: económica (proteger la integridad patrimonial y la solvencia de la sociedad, evitando el uso anómalo de su capital social y recursos) y política (evitar manipulaciones del control societario mediante financiación selectiva).
Principio rector:
Evitar el riesgo de que la adquisición de las acciones se financie con cargo al patrimonio de la sociedad, pues aplicar el patrimonio social a la adquisición de las acciones constituye un uso anómalo del mismo.
El Supremo recuerda que la asistencia financiera exige tres elementos: (i) un acto de financiación o apoyo económico por parte de la sociedad, (ii) la adquisición de acciones de la propia sociedad y (iii) una relación funcional entre ambos negocios.
3.- El aplazamiento del precio sí constituye asistencia financiera
La Sentencia concluye claramente que la venta de acciones de autocartera con precio aplazado, sin intereses ni garantías, constituye asistencia financiera prohibida.
El Tribunal rechaza que sea necesaria la existencia de dos negocios diferenciados. Basta con que la propia compraventa implique financiación por la sociedad.
Asimismo, recuerda que los socios tienen la consideración de “terceros” a efectos del art. 150 LSC.
4.- Novedad práctica de la Sentencia
Aunque el Tribunal aprecia la existencia de asistencia financiera prohibida, considera improcedente declarar la nulidad del acuerdo:
La escasa afectación patrimonial que supone el acuerdo, los términos equitativos en los que se pone fin a la situación de autocartera y la consecución de objetivos legítimos que el acuerdo lleva consigo, no proceda aplicar la sanción de nulidad al acuerdo impugnado.
No resultan afectados de forma relevante los riesgos económicos y políticos que la prohibición de asistencia financiera pretende conjurar pues no pone en serio riesgo el equilibrio patrimonial y la solvencia de la sociedad ni afecta negativamente a los socios minoritarios.
En definitiva, la Sala realiza una interpretación teleológica del art. 150 LSC y valora las circunstancias concretas del caso:
- Finalidad legítima.- El acuerdo adoptado -dice- tenía una finalidad legítima: preservar la estructura del accionariado de la sociedad aseguradora e impedir la toma de control por parte de una competidora.
- Escasa afectación patrimonial.- La sociedad recibió inmediatamente la mitad del precio y solo aplazó un año el resto, sustituyendo autocartera por liquidez y créditos.
- Eliminación de la autocartera.- El acuerdo constitutivo de la asistencia financiera permitió poner fin a la situación de autocartera. El ordenamiento jurídico -sigue diciendo la Sentencia- ve con desconfianza la situación de autocartera, por las consecuencias negativas que tiene respecto de la función de garantía del capital social y la efectiva correspondencia entre este y el patrimonio social, así como respecto de la solvencia y la capacidad económica de la sociedad.
- Igualdad de trato.- Todos los socios podían acceder proporcionalmente a la compra de acciones.
- Ausencia de riesgo relevante para solvencia.- La sociedad era además una aseguradora sometida a control administrativo de solvencia.
5.- Conclusión.
La Sentencia fija una idea de enorme relevancia: no toda asistencia financiera prohibida comporta automáticamente la nulidad del negocio jurídico. La nulidad requiere valorar la finalidad de la norma y analizar, caso por caso, si realmente se producen los riesgos que la prohibición pretende evitar.
El Tribunal Supremo consolida una interpretación menos automática y más funcional del art. 150 LSC: el aplazamiento del precio sin garantías ni intereses puede constituir asistencia financiera, pero la nulidad no opera de manera automática, puesto que deben ponderarse otros muchos factores, tales como la afectación patrimonial real, la finalidad de la operación, la protección de acreedores y el equilibrio entre socios.
Accede al texto íntegro de la Sentencia:
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/9fea0ba0c8100d2ca0a8778d75e36f0d/20260514
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 7/2026
PÍLDORAS JURISPRUDENCIALES
CUATRO RECIENTES SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO EN MATERIA CIVIL Y MERCANTIL
Circular Civil Mercantil 7/2026 · 28 de mayo de 2026
Píldoras jurisprudenciales. Cuatro recientes sentencias del Tribunal Supremo en material Civil y Mercantil.
Recopilamos cuatro recientes Sentencias del Tribunal Supremo (STS) en materia civil y mercantil que aportan criterios relevantes tanto desde la perspectiva sustantiva como procesal. Son pronunciamientos que inciden en ámbitos especialmente sensibles y que consolidan, matizan o reorientan doctrina en cuestiones de impacto práctico. A continuación, sintetizamos sus aspectos esenciales.
1.- STS núm. 538/2026, de 9 de abril – Compraventa. Precontrato.
El Tribunal Supremo desestima el recurso interpuesto por los compradores, confirmando la validez de un pacto de arras penitenciales incluido en unos documentos de reserva de vivienda suscritos con la promotora.
Declara que la cláusula no genera desequilibrio abusivo en perjuicio de ellos, pese a poder ser considerados consumidores: ambas partes quedaban facultadas para desistir en idénticas condiciones económicas, sin que se atribuyera a la promotora facultad unilateral alguna de interpretación o modificación del contrato contraria a los criterios indicados por el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.
Descarta, asimismo, la infracción de la doctrina de los actos propios, al no constituir las comunicaciones de la promotora una manifestación inequívoca de renuncia al desistimiento ni resultar su conducta ulterior incompatible con la anteriormente observada.
2.– STS núm. 540/2026, de 9 de abril – Contrato de mediación.
El Tribunal desestima el recurso de casación interpuesto por la propietaria vendedora, confirmando el derecho de la agencia mediadora a percibir la mitad de la comisión pactada, pese a no haber presentado directamente al comprador final.
El Tribunal declara que el derecho a la retribución del mediador no exige que protagonice íntegramente el cierre del negocio, sino que basta con que su actuación haya configurado el marco negocial que posibilita la operación.
Ante la ambigüedad del clausulado, valida la interpretación a favor de la procedencia de la retribución, fundada en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil: literalidad del redactado, conducta de las partes y principio de mayor reciprocidad de intereses.
3.– STS núm. 560/2026, de 13 de abril – Responsabilidad extracontractual.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por el perjudicado, confirmando la exoneración del Instituto Tutelar de Bizkaia por los daños causados por su tutelado al arrojar una televisión por la ventana de su vivienda.
El Tribunal Supremo establece que la responsabilidad del tutor ex artículo 1903.3 del Código Civil, en su redacción anterior a la Ley 8/2021, no es objetiva, sino por culpa presunta, cuyo canon de diligencia debe valorarse conforme a las funciones asumidas en la Sentencia de incapacitación y a la Convención de Nueva York sobre derechos de las personas con discapacidad, que proscribe equiparar discapacidad con peligrosidad.
Al no resultar que el tutelado fuera violento ni agresivo, y siendo la conducta causante del daño imprevisible incluso para sus médicos, no cabe exigir al tutor medidas especiales de vigilancia ni apreciar culpa in eligendo o in vigilando respecto de la Fundación que gestionaba la vivienda tutelada.
4.– STS núm. 547/2026, de 10 de abril – Doctrina de la falta de “efecto útil”.
En las reuniones del Órgano de Control de la gestión de los derechos audiovisuales de la Liga Nacional de Fútbol Profesional, el Presidente de ésta (de LaLiga) impidió que los representantes del Real Madrid Club de Fútbol y del Fútbol Club Barcelona participaran en la deliberación y votación de algunos puntos del orden del día, al considerar que concurría un conflicto de interés por la participación de ambos clubes en el proyecto de la denominada «Superliga».
El Real Madrid y el Fútbol Club Barcelona interpusieron una demanda en la que, de modo muy resumido, solicitaron que se declarase que dichas decisiones vulneraban el derecho de asociación y los derechos de explotación de contenidos audiovisuales de las competiciones de fútbol profesional.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de LaLiga, confirmando las Sentencias previas, que dieron la razón a ambos clubes. En su recurso de casación, LaLiga discute la existencia del conflicto de interés, pero no impugna el otro motivo clave, esto es, la invalidez del procedimiento de recusación (puesto que el presidente de LaLiga fue quien planteó la recusación por conflicto de interés y, al mismo tiempo, decidió sobre ella).
El Supremo aplica la doctrina de la falta de “efecto útil”: aunque LaLiga tuviera razón en lo que alega, la Sentencia no cambiaría porque subsiste el otro fundamento (no impugnado).
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 6/2026
El Tribunal Supremo blinda el patrimonio histórico frente a la usucapión.
STS núm. 480/2026, de 25 de marzo.
Circular Civil Mercantil 6/2026 · 14 de mayo de 2026
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL. El Tribunal Supremo blinda el patrimonio histórico frente a la usucapión. STS núm. 480/2026, de 25 de marzo
En el año 1789 Goya pintó, por encargo de la Real Fábrica de Tabacos de Sevilla, dos retratos del rey Carlos IV y su esposa, la reina María Luisa de Parma, para ser expuestos en un monumento que iba a ser colocado ante la fachada de la Fábrica, como parte de las fiestas con que la ciudad de Sevilla celebró el comienzo del nuevo reinado.
La controversia gira en torno a la titularidad de esos dos retratos, cuya posesión han ostentado durante más de un siglo entidades vinculadas al monopolio del tabaco (CAT, Tabacalera y, posteriormente, Altadis).
Altadis ejercitó acción reivindicatoria, sosteniendo haber adquirido su propiedad por usucapión, alegando una posesión pública, pacífica e ininterrumpida desde finales del siglo XIX.
El Tribunal Supremo es llamado a determinar si dicha posesión permite la adquisición del dominio por usucapión y si determinados actos posteriores (como un contrato de comodato con reconocimiento de propiedad) podían consolidar dicha titularidad.
Recordemos que la usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, basado en la posesión continuada de un bien. Para que opere, la posesión debe reunir determinados requisitos legales, fundamentalmente que sea pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño.
En el caso de los bienes muebles, el Código Civil (art. 1955) distingue la usucapión ordinaria, que exige buena fe y un plazo más breve, de la extraordinaria, que no requiere buena fe, pero sí un plazo más largo.
No obstante, este mecanismo encuentra límites relevantes, especialmente cuando se trata de bienes de dominio público o integrantes del patrimonio histórico, que, por disposición legal, son inalienables e imprescriptibles, quedando fuera del alcance de la usucapión.
El Tribunal desestima la acción, declarando que los cuadros son propiedad del Estado. Rechaza la adquisición por usucapión puesto que, en resumen, no hay posesión en concepto de dueño. El elemento decisivo es que la posesión de la CAT y sus sucesoras fue meramente tolerada por el Estado, con finalidad de ornato o uso funcional.
El Tribunal recuerda que sólo la posesión en concepto de dueño permite adquirir por usucapión, sin que baste el mero transcurso del tiempo ni la ubicación del bien en dependencias propias:
No existe duda de que los dos retratos pertenecían al patrimonio de la Corona cuando fueron pintados en 1789, que luego pasó al Estado.
Tampoco existe duda de que, en el año 1887, cuando cambió el sistema de explotación del monopolio de tabacos, y se arrendó este monopolio a la CAT, a esta se le transmitieron una serie de bienes, entre los que se encontraban varios cuadros y retratos, dos de los cuales son los dos retratos ahora litigiosos. Es claro que en aquel entonces el dueño o propietario de los dos retratos era el Estado y que la CAT pasó a poseerlos como arrendataria del reseñado monopolio de tabacos.
El artículo 432 del Código Civil dispone que «la posesión de los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona».
Conforme a este precepto, por entonces la CAT no poseía los dos retratos en concepto de dueño, sino como arrendatario del monopolio de tabacos, siendo propietario y poseedor mediato el Estado.
Lo que queda reforzado por el artículo 436 del Código Civil:
Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario.
Correspondía a la demandante la acreditación de la inversión de la posesión (el cambio de concepto en la posesión de los dos retratos). Existe una inercia posesoria, de tal forma que se presume el mantenimiento de la posesión en el mismo estado de manera indefinida, de acreditarse la existencia de una causa externa que la altere:
En concreto, ha de haber una interversión del concepto posesorio que, como advierte la doctrina, puede operar bien mediante la intervención de un tercero, o bien por la determinación inmediata y directa del mismo poseedor mediante actos inequívocos y concluyentes.
En cualquier caso, el cambio del concepto posesorio se ha de haber revelado socialmente, de manera precisa e indudable, mediante un comportamiento como propietario.
El Supremo subraya, además, que los bienes integrantes del patrimonio histórico son inalienables e imprescriptibles, por lo que no cabe su adquisición por usucapión, conforme a la normativa que los regula.
Esta Sentencia refuerza una idea esencial en derecho de bienes: el paso del tiempo no suple la falta de título ni convierte en propietario a quien nunca poseyó como tal, especialmente cuando están en juego bienes de titularidad pública y valor histórico.
Accede al texto íntegro de la Sentencia: https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/8eceaca052c20036a0a8778d75e36f0d/20260407
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 5/2026
CIRCULAR PROCESAL
Suspensión del plazo para recurrir resoluciones judiciales por razón de la petición de aclaración, rectificación o complemento
Circular Civil Mercantil 5/2026 · 31 de marzo de 2026
Por regla general, cuando una de las partes solicita la aclaración de una resolución judicial, dicha petición suspende el plazo para recurrirla. Lo mismo ocurre cuando se solicita la rectificación de un error material o un complemento. En tales casos, el plazo para interponer el recurso empieza a computarse, en principio, desde que se notifica la resolución que resuelve la petición de aclaración, rectificación o complemento, tanto si es estimatoria como desestimatoria:
Artículo 448.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Los plazos para recurrir se contarán desde el día siguiente al de la notificación de la resolución que se recurra, o, en su caso, a la notificación de su aclaración o de la denegación de ésta.
Ahora bien, en muchas ocasiones, la aplicación de esta norma suscita dudas:
¿Qué sucede si el auto de aclaración -o rectificación, o complemento- tiene un contenido que no afecta en absoluto al objeto del recurso que se va a interponer? En este caso, ¿suspende la petición de aclaración igualmente el cómputo del plazo para recurrir?
Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional han entendido tradicionalmente que la petición de aclaración, rectificación o complemento suspende el plazo para interponer el recurso. Dicha doctrina establece que la resolución aclarada y la que aclara o deniega la aclaración, rectificación o complemento forman una unidad lógico-jurídica, de modo que sólo puede ser impugnada mediante los recursos previstos frente a la resolución principal.
Por ello, el día inicial para el cómputo del plazo a tener en cuenta es, como regla general, el de la notificación de la resolución que resuelve sobre la petición modificativa. Así lo declaran, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo 674/2015, de 9 de diciembre o 163/2019, de 14 de marzo, o la Sentencia del Tribunal Constitucional 90/2010, de 15 de noviembre.
No obstante, dicha posición admite ciertos matices. Así, la petición de aclaración, rectificación o complemento no suspenderá el plazo de recurso cuando se aprecie que se ha presentado en fraude procesal
En este sentido, existe una doctrina consolidada del Tribunal Constitucional que deniega la interrupción del plazo para recurrir por razón de la solicitud de aclaración cuando resulte injustificada o pueda considerarse una maniobra dirigida a prolongar artificialmente el plazo de interposición del amparo (SSTC 26/1989, 38/1990, 53/1991, 73/1991, 31/1992, 89/1994) o pueda calificarse como un remedio manifiestamente improcedente contra la resolución judicial (SSTC 352/1993, 119/1988, 380/1993, 131/2004, 77/2005).
También el Tribunal Supremo ha establecido la no interrupción de los plazos para recurrir por la formulación de peticiones o incidentes manifiestamente improcedentes (STS 198/2018, AATS de 19 de octubre de 2011 y 19 de enero de 2012).
Ahora bien, la Sentencia del Tribuna Supremo 743/2013, de 26 de noviembre, califica el fraude procesal de «caso extremo» y que, por lo tanto, solo debe aplicarse excepcionalmente.
Conclusión: Como regla general, cuando se haya solicitado la aclaración, rectificación o complemento de una resolución susceptible de ser recurrida, el día inicial para el cómputo del plazo para recurrirla empezará a correr desde la fecha de notificación de la resolución que resuelva dicha petición, tanto si es estimatoria como desestimatoria.
No obstante, si la petición de aclaración, rectificación o complemento es intrascendente a los efectos del recurso o no tiene un fundamento claro, será aconsejable interponer el recurso correspondiente dentro del plazo previsto al efecto, evitando el riesgo de que se considere extemporáneo, carente de fundamento o presentado en fraude de ley.
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 4/2026
PÍLDORAS JURISPRUDENCIALES
DIEZ RECIENTES SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO EN MATERIA CIVIL Y MERCANTIL
Circular Civil Mercantil 4/2026 · 24 de febrero de 2026
Píldoras jurisprudenciales. Diez recientes sentencias del Tribunal Supremo en material Civil y Mercantil.
Recopilamos diez recientes sentencias del Tribunal Supremo (STS) en materia civil y mercantil que aportan criterios relevantes tanto desde la perspectiva sustantiva como procesal. Son pronunciamientos que inciden en ámbitos especialmente sensibles -arrendamientos, seguros, responsabilidad civil, sociedades de capital o contratos de agencia- y que consolidan, matizan o reorientan doctrina en cuestiones de notable impacto práctico. A continuación, sintetizamos sus aspectos nucleares:
1.- STS núm. 1654/2025, de 18 de noviembre – Desahucio por precario. Improcedencia.
Declara improcedente el juicio de desahucio por precario frente a deudores hipotecarios que continúan ocupando la vivienda tras la ejecución hipotecaria cuando existen vínculos entre la entidad ejecutante, la adjudicataria del inmueble y la sociedad demandante. El Tribunal Supremo niega que la demandante pueda ser considerado un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, al derivar su título de una cadena de transmisiones entre sociedades vinculadas, lo que priva al desahucio por precario de idoneidad procesal.
2.- STS núm. 1647/2025, de 18 de noviembre – Seguro de responsabilidad civil. Acción de repetición.
Desestima la acción de repetición ejercitada por la aseguradora frente a la empresa asegurada y un trabajador. Respecto del empleado, el Tribunal Supremo aprecia falta de legitimación pasiva y descarta el carácter doloso de su conducta al concurrir una eximente completa de alteración psíquica. En cuanto a la empresa, considera que su responsabilidad civil subsidiaria no deriva de una actuación dolosa, sino de una falta de diligencia en el control del riesgo.
3.– STS núm. 1680/2025, de 24 de noviembre – Responsabilidad civil. Lucro cesante.
Reconoce la indemnización por lucro cesante derivado de la paralización de una embarcación dedicada al alquiler, tanto durante el tiempo necesario para la reparación de los daños causados por unas obras portuarias como durante el período de varada técnica que tuvo que posponerse. Reafirma la presunción de pérdida cierta de beneficios en bienes afectos a actividades económicas y estima el recurso extraordinario por infracción procesal por error patente en la valoración de la prueba pericial.
4.– STS núm. 1692/2025, de 25 de noviembre – Contrato de agencia. Mediación de seguros.
Estima la acción de repetición de una aseguradora frente a su agente exclusivo por negligencia profesional, al no comprobar correctamente la cumplimentación y firma del cuestionario de salud del cliente. Aclara que el art. 18 de la Ley 26/2006 protege al cliente, atribuyendo la responsabilidad a la aseguradora, pero no impide que ésta ejercite acciones de repetición frente al agente por actuaciones negligentes que pueden suponer su responsabilidad profesional.
5.– STS núm. 1713/2025, de 26 de noviembre – Sociedades de capital. Pactos parasociales.
Declara válidos los pactos parasociales que establecen mayorías reforzadas del 90 % para la adopción de acuerdos sobre materias reservadas, al no vulnerar la prohibición de unanimidad del art. 200 de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, considera válida la obligación de determinados socios de prestar servicios a la sociedad, al no tener carácter perpetuo, pues se limita al tiempo en que ostenten la condición de socios.
6.– STS núm. 1727/2025, de 26 de noviembre – Doble inmatriculación.
Recuerda que la prioridad registral puede operar como presunción de dominio conforme al art. 38 Ley Hipotecaria, pero sólo cuando no quede desvirtuada por otras pruebas propias del Derecho civil sustantivo. En el caso analizado, pese a la existencia de una triple inmatriculación parcial, la demandante no acredita su dominio exclusivo sobre la superficie litigiosa, por lo que se desestima su pretensión.
7.– STS núm. 1763/2025, de 2 de diciembre – Sociedades de capital. Abuso de la mayoría.
Estima la impugnación de un acuerdo de ampliación de capital por compensación de créditos al apreciarse abuso de la mayoría. Aunque la ampliación respondía a una necesidad financiera de la sociedad, se considera injustificado que se realizara exclusivamente mediante la compensación de un crédito del socio mayoritario, provocando la dilución extrema del minoritario, privándole de la posibilidad de concurrir mediante aportaciones dinerarias.
8.– STS núm. 1776/2025, de 3 de diciembre – Contrato de agencia. Indemnización por clientela.
Reitera el carácter imperativo de la normativa sobre indemnización por clientela, excluyendo cualquier moderación judicial de su cuantía basada en factores como el prestigio de la marca, la actividad promocional del principal o la volatilidad del mercado. Asimismo, establece que la indemnización devenga el interés legal desde la interpelación judicial hasta la Sentencia de casación.
9.– STS núm. 1783/2025, de 3 de diciembre – Contrato de seguro de automóviles.
Estima la demanda de indemnización por los daños causados por un incendio en un vehículo que no había pasado la ITV en plazo. El Tribunal Supremo declara que la falta de ITV no excluye legalmente la cobertura del riesgo y califica la cláusula de exclusión contenida en la póliza como limitativa de derechos, declarándola nula e inoponible por no haber sido destacada ni aceptada expresamente por escrito.
10.– STS núm. 1834/2025, de 12 de diciembre – Arrendamientos urbanos. Retracto arrendaticio en ventas en globo.
Estima la demanda de retracto arrendaticio y aclara que el reembolso del precio y gastos previsto en el art. 1518 del Código Civil no constituye un requisito procesal de admisión de la demanda, sino un requisito sustantivo a cumplir tras la Sentencia estimatoria. Asimismo, declara que el derecho de retracto no queda excluido en supuestos de venta en globo o transmisión de carteras inmobiliarias, rechazando que la venta conjunta pueda utilizarse para eludir los derechos de adquisición preferente del arrendatario.
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 3/2026
ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
Contrato de agencia: la indemnización por clientela según la Sentencia del Tribunal Supremo 1776/2025, de 3 de diciembre
Circular Civil Mercantil 3/2026 · 27 de enero de 2026
Ley del Contrato de Agencia: la indemnización por clientela según la Sentencia del Tribunal Supremo 1776/2025, de 3 de diciembre.
El artículo 28 de la Ley Contrato de Agencia (LCA) regula la indemnización por clientela que puede corresponder al agente al extinguirse el contrato de agencia en los siguientes términos:
Artículo 28. Indemnización por clientela.
- Cuando se extinga el contrato de agencia, sea por tiempo determinado o indefinido, el agente que hubiese aportado nuevos clientes al empresario o incrementado sensiblemente las operaciones con la clientela preexistente, tendrá derecho a una indemnización si su actividad anterior puede continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario y resulta equitativamente procedente por la existencia de pactos de limitación de competencia, por las comisiones que pierda o por las demás circunstancias que concurran.
- El derecho a la indemnización por clientela existe también en el caso de que el contrato se extinga por muerte o declaración de fallecimiento del agente.
- La indemnización no podrá exceder, en ningún caso, del importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los últimos cinco años o, durante todo el período de duración del contrato, si éste fuese inferior.
En primer lugar, por tanto, indica que el agente tan solo tiene derecho a percibir esa indemnización si (él) hubiese aportado nuevos clientes o si (él) hubiese incrementado sensiblemente las operaciones del empresario con la clientela preexistente. Ha de ser su actividad (y no otra cosa) la que procure esos clientes y/o la que incremente de forma sensible (esto es, notable, relevante) las operaciones con la clientela que él no proporcionó. En segundo lugar, es preciso que esa misma actividad pueda continuar produciendo ventajas sustanciales (nada menos) al empresario. En tercero, el precepto llama expresamente a la equidad, resultando que no basta con lo anterior: ese agente que haya desplegado semejante actividad sustancialmente ventajosa solamente tendrá derecho a percibir indemnización por clientela si resulta equitativamente procedente por las circunstancias del caso.
Por último, el apartado tercero del precepto establece un máximo: la indemnización por clientela que pudiere corresponder al agente en virtud de lo anterior no podrá exceder de la medida de las comisiones que hubiere percibido durante los últimos cinco años. Máximo que impone, además, enfáticamente: “no podrá exceder, en ningún caso, del importe medio anual”, siendo evidente que ese inciso –“en ningún caso”– huelga, salvo para enfatizar o recalcar la imperatividad de ese tope.
Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1776/2025, de 3 de diciembre, parece hacer tabla rasa de la letra y espíritu de ese precepto, declarando con toda rotundidad que:
“(…) no se puede minorar judicialmente la cantidad que corresponde al agente (el importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante el período legalmente considerado: art. 28.3 LCA), en consideración de criterios como, por ejemplo, la importancia, el prestigio o la difusión de la marca, las actividades promocionales del principal para la captación de clientela, la volatilidad del mercado de referencia, o la duración de la relación contractual. No cabe, pues, la reducción de la cuantía de la indemnización por clientela, ni siquiera con el recurso a tales parámetros.”
La Sentencia, pues, parece obviar que el art. 28.3 LCA indica que el importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los cinco últimos años es un máximo, convirtiendo ese importe medio en debido, obligatorio, fijo, irreducible -“la cantidad que corresponde al agente (el importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante el periodo legalmente considerado: art. 28.3 LCA”)-; lo cierto es que al agente no corresponde el importe medio anual de dichas remuneraciones.
Olvida también que el eje de la norma es que la actividad del agente (y no otra cosa) pueda continuar produciendo ventajas al empresario tras extinguirse el contrato de agencia, y que dichas ventajas fruto de tal actividad han de ser sustanciales (28.1). Y, por último, olvida que ese mismo 28.1 indica que han de tenerse en consideración “las demás circunstancias que ocurran” para analizar si es “equitativamente” procedente.
Así, ese -enfático- máximo del apartado tercero parece convertirse en el importe necesario e indiscutible de la comisión por clientela, y una norma que llama a la equidad (art. 3.2 CC) según todas las circunstancias del caso muda en un plano automatismo. Dicha Sentencia, así, parece liquidar la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales proclives a reducir ese máximo (promedio de los cinco años) en virtud de esas circunstancias, caso por caso.
Conclusión: A su vista, parece oportuno revisar los contratos de agencia que puedan tener otorgados empresario y agentes, estableciendo las medidas oportunas para concretar su alcance y efectos.
Accede al texto íntegro de la Sentencia: https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/097cdbf853e4b899a0a8778d75e36f0d/20251211
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 2/2026
ALERTA INFORMATIVA
Ley 10/2025, de 26 de diciembre, por la que se regulan los servicios de atención a la clientela
Circular Civil Mercantil 2/2026 · 20 de enero de 2026
La Ley 10/2025, de 26 de diciembre, conocida como Ley de Servicios de Atención a la Clientela, que entró en vigor el 28 de diciembre de 2025, establece un marco legal común para mejorar la calidad, accesibilidad y eficacia de la atención a consumidores y usuarios. En particular, fija los estándares mínimos aplicables a distintos sectores económicos, concediendo a las empresas un plazo de doce meses -hasta el 28 de diciembre de 2026-para adaptarse a sus exigencias.
Su objetivo principal es reforzar la protección de los consumidores, garantizando servicios de atención eficaces, inclusivos, accesibles y medibles. La norma responde al aumento de la digitalización y de las relaciones comerciales a distancia, así como a la necesidad de unificar criterios ante la dispersión normativa existente. En todo caso, tiene carácter supletorio respecto de cualquier normativa sectorial más que resulte ser más protectora para los usuarios.
Se aplica, por un lado, a las empresas que prestan servicios básicos de interés general -por ejemplo, energía, agua, transporte, comunicaciones, servicios postales y financieros, entre otros- y, por otro, a grandes empresas o grupos empresariales que superan determinados umbrales de plantilla, facturación y/o volumen de activos. También resulta aplicable a entidades públicas cuando actúan en condiciones similares a las de una empresa privada.
Las empresas obligadas deben ofrecer un servicio de atención gratuito, accesible y eficaz, permitiendo la presentación de consultas y reclamaciones con justificante, garantizando respuestas motivadas en plazos breves, prestando especial atención a consumidores vulnerables. Además, no podrán suspender servicios continuados por la mera interposición de una reclamación y deberán informar de forma inmediata sobre incidencias relevantes.
En cuanto a los canales de atención, la Ley exige que se utilicen, al menos, los mismos medios que para la contratación, junto con atención postal, telefónica y electrónica, prohibiendo la atención exclusivamente automatizada. También se reconoce el derecho a ser atendido en las lenguas cooficiales correspondientes.
Regula, igualmente, horarios y accesibilidad, imponiendo atención ajustada al horario comercial y, en los servicios básicos continuados, disponibilidad permanente para incidencias. Por ejemplo, la atención telefónica no podrá tener un coste superior al de una llamada ordinaria y se fijan plazos máximos de respuesta: quince días hábiles con carácter general, cinco días para cuestiones de facturación y dos horas para incidencias graves en servicios esenciales.
Finalmente, introduce obligaciones de evaluación y auditoría anual de la calidad del servicio, con deberes de conservación y publicación de la información, previendo un régimen sancionador por incumplimiento conforme a la normativa de consumo. Por todo ello, la Ley supone una reforma relevante en la gestión de la atención a la clientela y hace aconsejable que las empresas afectadas inicien cuanto antes su proceso de adaptación para evitar riesgos legales y reputacionales.
En conjunto, supone un cambio relevante en la relación entre empresas y consumidores, fortaleciendo los derechos de estos últimos, elevando las obligaciones de transparencia y calidad del servicio por parte de las empresas.
Accede al texto íntegro de la Ley 10/2025, de 26 de diciembre, por la que se regulan los servicios de atención a la clientela. https://www.boe.es/buscar/pdf/2025/BOE-A-2025-26698-consolidado.pdf
CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 1/2026
ALERTA INFORMATIVA
Principales novedades de la Ley 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo en Cataluña
Circular Civil Mercantil 1/2026 · 8 de enero de 2026
El Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) de 31 de diciembre de 2025 ha publicado la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (en adelante, la “Ley 11/2025”), que introduce un conjunto relevante de modificaciones en el régimen jurídico de la vivienda y el urbanismo en Cataluña, entre las que destacan, por su impacto práctico, las siguientes: (i) la nueva regulación de los arrendamientos temporales de vivienda; (ii) la ordenación específica del arrendamiento de habitaciones; y (iii) la forma de acreditar la condición -o no- de gran tenedor a efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña.
Las dos primeras medidas responden a un objetivo común: reforzar la efectividad de los límites a las rentas del arrendamiento de vivienda y evitar que determinadas modalidades contractuales se utilicen como vía para eludir su aplicación. En este sentido, la norma parte de la presunción de que el arrendamiento de una vivienda tiene por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, exigiendo la acreditación de un uso distinto cuando se pretenda calificarlo como arrendamiento temporal. Asimismo, en el ámbito del arrendamiento por habitaciones, el legislador catalán establece que la suma de las rentas pactadas no podrá exceder del importe máximo que resultaría aplicable al arrendamiento de la vivienda en su conjunto.
Arrendamiento de vivienda con carácter temporal
La Ley 11/2025 define como “arrendamiento de vivienda permanente” aquel cuya finalidad sea satisfacer la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. Así, sólo cabrá un “arrendamiento con carácter temporal” por razones profesionales, laborales, de estudio, médicas o situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la vivienda habitual. Esas causas de temporalidad y su acreditación documental deben constar en el contrato, siendo preceptivo el depósito de esa documentación junto con la fianza.
Asimismo, a los arrendamientos con carácter temporal les serán de aplicación las normas de los arrendamientos de vivienda en cuanto a: (a) fianza legal y obligación de depósito en el INCASÒL, (b) garantías, (c) determinación y actualización de la renta -serán de aplicación, por tanto, los límites previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)- y (d) elevación de la renta por mejoras y asunción de gastos generales.
Por otro lado, dicha Ley introduce determinadas presunciones para considerar como arrendamiento de carácter permanente, aplicándose en su integridad su régimen jurídico propio del alquiler de viviendas, incluyendo su duración legal mínima, aquellos contratos temporales en los que:
- No se acredite la causa de la temporalidad y que el arrendatario tiene su residencia habitual en otro lugar, y sin que se deposite la documentación acreditativa de tales extremos. Esta presunción también opera cuando se prorrogue un contrato de arrendamiento temporal.
- Se suscriba con el mismo arrendatario un nuevo contrato sobre la misma vivienda, salvo que se acrediten debidamente las circunstancias que causan la necesidad temporal de vivienda.
Por su parte, los arrendamientos de viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones no tendrán la consideración de arrendamientos permanentes de viviendas, siendo de aplicación las normas relativas al arrendamiento para usos distintos del de vivienda. Ahora bien, deberán hacerse constar en el contrato y acreditarse documentalmente tales motivos o usos, siendo que la documentación acreditativa de tales motivos deberá depositarse junto con la fianza en el INCASÒL. También deberá hacerse constar el lugar de residencia permanente del arrendatario.
El nuevo artículo 66 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda es del siguiente tenor:
“Artículo 66 bis. Arrendamiento de viviendas con carácter temporal
- Se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. No tendrán esta consideración las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada. En todo caso, estos usos deben hacerse constar en el contrato.
- A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales. También se aplican estas normas a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se establezca la duración pero no la finalidad de carácter temporal.
- En los casos a que se refiere el apartado 2, debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental de acuerdo con el artículo 66. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.
- Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda a la vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente. También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.
- En el caso de prórroga de los arrendamientos temporales por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, se considera sometido a lo dispuesto por la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en qué se formalizó el contrato inicial.
- Si el contrato de arrendamiento no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.”
Arrendamiento de habitación
En cuanto al arrendamiento de habitación, la nueva norma introduce una definición de este tipo de arriendo y prevé que la suma de las rentas de los distintos contratos simultáneos de habitación en una vivienda ubicada en zona de mercado tensionado no podrá superar la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda.
El nuevo precepto dice lo siguiente:
“Artículo 66 ter. Arrendamiento de habitaciones
- El arrendamiento de habitación es el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
- El arrendamiento de habitaciones debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
- El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.”
Derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña
El Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero -en vigor desde el 27 de febrero de 2025- atribuyó a la Generalitat de Cataluña un derecho de tanteo y retracto en transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado si las mismas son propiedad de grandes tenedores personas jurídicas debidamente inscritos en el Registro de Grandes Tenedores.
La Ley 11/2025 mantiene ese derecho de tanteo y retracto, si bien introduce determinadas excepciones: (i) las transmisiones de viviendas de nueva construcción o de viviendas que hayan sido objeto de una gran rehabilitación, siempre que la transmisión tenga lugar dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad; y (ii) las primeras transmisiones de obra nueva realizadas entre sociedades pertenecientes a un mismo grupo, cuando tengan el mismo objeto social o desarrollen una actividad inmobiliaria similar.
Esas modificaciones quedan contenidas en el nuevo apartado 2 del artículo 2 del Decreto Ley 1/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (en adelante, el “Decreto Ley 1/2015”), con el siguiente texto:
“2. Además de la transmisión a que se refiere el apartado 1, están sujetos a los derechos de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat:
- a) La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda.
No están sujetas a los derechos de tanteo y retracto establecidos por el apartado 1 las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se realicen en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad. Las empresas promotoras que tienen exclusivamente existencias de viviendas de nueva construcción únicamente para transmitirlas a terceros no están sujetas a la obligación de inscribir estas viviendas y de inscribirse ellas mismas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores, respectivamente, mientras se cumplan los requisitos correspondientes, hasta que haya pasado un año desde que dichas viviendas hayan obtenido la cédula de habitabilidad.
No están sujetas a los derechos de tanteo y retracto establecidos por el párrafo anterior las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación que se realicen en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, ni las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva.
- b) La adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.”
La Ley 11/2025 introduce, asimismo, una excepción en virtud de la cual la Generalitat de Cataluña no ejercitará ninguno de los derechos de tanteo y retracto previstos en el Decreto Ley 1/2015, en los supuestos de adquisición de viviendas por personas físicas que declaren expresamente su voluntad de acogerse a dicha excepción y cumplan cumulativamente los siguientes requisitos:
- Que el adquirente esté inscrito en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
- Que se comprometa a solicitar, en el plazo de un mes desde la fecha de adquisición de la vivienda, su calificación como vivienda con protección oficial de régimen general o como la figura equivalente que resulte aplicable, con carácter permanente
- Que se comprometa a destinar la vivienda adquirida a vivienda habitual y permanente durante un período mínimo de diez (10) años, a contar desde la fecha de adquisición.
A este respecto, lo más relevante figura en el apartado 4 de dicho artículo 2 de ese Decreto Ley 1/2015: todas las viviendas adquiridas mediante los derechos de tanteo y retracto previstos en ese artículo deben quedar calificadas, con carácter permanente, como viviendas con protección oficial de régimen general o como figura equivalente que resulte aplicable, aun cuando su precio de adquisición supere los precios máximos fijados con carácter general para este tipo de viviendas protegidas.
Asimismo, en las sucesivas transmisiones de dichas viviendas, el precio máximo de venta será el que conste en la escritura pública de adquisición, actualizado conforme a la variación interanual del índice de precios de consumo, calculada sobre la base de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de formalización del correspondiente contrato.
Registro de Grandes Tenedores
Dado que continúa pendiente la aprobación del reglamento que regule el Registro de Grandes Tenedores, el legislador añade una nueva disposición transitoria por la que aquellas personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en zonas declaradas como mercado residencial tensionado deberán declarar si son grandes tenedores. Si manifestaran que no lo son, deberán aportar un certificado registral acreditativo del número de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa, acompañado, en su caso, de la documentación que lo demuestre. Este certificado y los documentos que lo acompañen deberán testimoniarse en la escritura de transmisión, en su caso.
Accede al texto íntegro de la Ley 11/2025: https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/9574/2127794.pdf