CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 11/2026 · 23 DE SETEMBRE DE 2026
Sentència del Tribunal Suprem núm. 1204/2026, de 17 de juliol. Compravenda de cosa futura. Distribució del risc.
Javier Condomines Concellón, Jorge Sánchez Rodríguez, Luigi Chicco
Creiem que pot resultar d’interès una recent Sentència del Tribunal Suprem que resol un litigi sobre la compravenda d’uns terrenys amb un determinat aprofitament urbanístic. Aquest aprofitament es va veure afectat per la posterior anul·lació del planejament en què es fonamentava.
El cas ofereix la possibilitat de comentar un aspecte d’especial rellevància pràctica: el criteri de repartiment del risc quan l’objecte d’una operació depèn d’un factor aliè (en aquest cas, un acte administratiu).
Supòsit de fet:
Una fundació va vendre uns terrenys a una societat promotora en document privat. En aquell moment el sòl tenia la qualificació de no urbanitzable, ja que encara no s’havia aprovat el nou Pla General que n’havia de modificar la qualificació.
Un cop vigent aquest nou Pla, les parts van elevar la compravenda a escriptura pública. Hi van identificar l’aprofitament urbanístic transmès d’acord amb el planejament aprovat.
No obstant això, el Pla va ser anul·lat posteriorment amb efectes retroactius per sentència ferma en la jurisdicció contenciosa administrativa. El planejament aprovat en substitució va córrer la mateixa sort, ja que també va ser anul·lat per un defecte de procediment. El resultat va ser que els terrenys van tornar a tenir la qualificació de no urbanitzables.
La societat promotora va demandar la fundació. Va sol·licitar, amb caràcter principal, la resolució del contracte per inexistència d’objecte i, subsidiàriament, per incompliment de l’obligació de lliurament, per impossibilitat sobrevinguda, per error en el consentiment i per frustració de la compravenda de cosa futura. També reclamava la restitució del preu pagat.
El Jutjat de Primera Instància va desestimar la demanda. Va considerar que l’objecte del contracte estava ben definit i que no hi havia error ni incompliment de lliurament, ja que la venedora va transmetre la finca amb l’aprofitament vigent en el moment de l’escriptura. Tampoc no es podia apreciar impossibilitat sobrevinguda ni frustració de la causa, atès que la compradora, com a promotora professional, coneixia els recursos pendents contra el Pla i va assumir aquest risc.
L’Audiència Provincial va revocar aquesta Sentència, va estimar el recurs d’apel·lació i va condemnar la fundació a restituir el preu cobrat. Va entendre que es tractava d’una venda de cosa futura i que la venedora havia incomplert la seva obligació de lliurament, perquè l’aprofitament urbanístic havia desaparegut retroactivament per l’anul·lació del Pla.
El Tribunal Suprem dona la raó a la fundació: cassa la sentència de l’Audiència, confirma la del Jutjat i desestima la demanda de la compradora.
Tribunal Suprem:
La Sala considera que, quan es va atorgar l’escriptura pública, el Pla General estava aprovat i l’aprofitament urbanístic venut existia i era exigible. Per tant, la venedora va complir aleshores la seva obligació de lliurament. La posterior anul·lació judicial del Pla, produïda anys després, no converteix en inexistent allò que sí que va existir i es va lliurar en el seu moment. Es tracta d’un fet sobrevingut, no d’una manca de lliurament originària. Segons el Tribunal Suprem:
La declaración de nulidad de los planes de ordenación urbana podría tener exclusivamente alguna significación como causa sobrevenida que afectara a la distribución del riesgo contractual asumido por las partes contratantes. Pero debemos observar que la nulidad del plan no fue algo que sobrevino de manera imprevisible tras el contrato. Cuando se otorgó la escritura ya se habían interpuesto los recursos que acabaron dando lugar a la declaración de nulidad y no resulta creíble el desconocimiento de este hecho por parte de la recurrida.
És a dir, aquest risc d’anul·lació del planejament era previsible, perquè els recursos contra el Pla ja estaven interposats quan es va signar l’escriptura. Per això l’ha d’assumir la compradora, que és una societat promotora professional.
En el cas analitzat, el Tribunal Suprem no discuteix que l’aprofitament urbanístic arribés efectivament a existir. El que fa és situar el risc de la seva pèrdua sobrevinguda, un cop consumada la venda, en l’esfera de qui estava en condicions de conèixer i valorar la litigiositat del planejament per la seva condició de promotor professional. La regla general en el nostre Dret d’obligacions és que, llevat de pacte en contrari, el deutor que ha complert no respon dels riscos que sobrevinguin després del compliment. Traslladar aquest risc a la venedora hauria exigit una clàusula expressa que l’assumís, i les parts no la van pactar.
Accediu al text íntegre de la Sentència: https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/dbc6a27ea8c2586ba0a8778d75e36f0d/20260803
Compartir
