CIRCOLARE CIVILE E COMMERCIALE 11/2026

CIRCOLARE CIVILE E COMMERCIALE 11/2026 · 23 SETTEMBRE 2026

Sentenza del Tribunal Supremo n. 1204/2026, de 17 Iuglio. Compravendita di cosa futura. Ripartizione del rischio.

Javier Condomines Concellón, Jorge Sánchez Rodríguez, Luigi Chicco

Riteniamo possa risultare di interesse una recente sentenza del Tribunal Supremo spagnolo che decide una controversia sulla compravendita di alcuni terreni dotati di una determinata capacità edificatoria. Tale capacità è stata compromessa dal successivo annullamento dello strumento urbanistico su cui si fondava.

Il caso offre l’occasione per commentare un aspetto di particolare rilevanza pratica: il criterio di ripartizione del rischio quando l’oggetto di un’operazione dipende da un fattore esterno (in questo caso, un atto amministrativo).

I fatti:

Una fondazione vendette alcuni terreni a una società di promozione immobiliare con scrittura privata. In quel momento il suolo era classificato come non urbanizzabile, perché il nuovo Piano Regolatore Generale che avrebbe modificato tale classificazione non era ancora stato approvato.

Una volta entrato in vigore il nuovo Piano, le parti formalizzarono la compravendita con atto pubblico. Nell’atto indicarono la capacità edificatoria trasferita secondo la pianificazione approvata.

Tuttavia, il Piano fu successivamente annullato con effetto retroattivo da una sentenza definitiva del giudice amministrativo. Lo strumento urbanistico approvato in sostituzione subì la stessa sorte, perché anch’esso fu annullato per un vizio procedurale. Di conseguenza, i terreni tornarono a essere classificati come non urbanizzabili.

La società promotrice citò in giudizio la fondazione. In via principale chiese la risoluzione del contratto per inesistenza dell’oggetto. In via subordinata la chiese per inadempimento dell’obbligo di consegna, per impossibilità sopravvenuta, per errore nel consenso e per frustrazione della compravendita di cosa futura. Chiese inoltre la restituzione del prezzo pagato.

Il giudice di primo grado (Juzgado de Primera Instancia) rigettò la domanda. Ritenne che l’oggetto del contratto fosse ben definito e che non vi fosse né errore né inadempimento dell’obbligo di consegna, poiché la venditrice aveva trasferito il fondo con la capacità edificatoria vigente al momento dell’atto. Escluse inoltre l’impossibilità sopravvenuta e la frustrazione della causa: l’acquirente, in quanto promotore immobiliare professionale, conosceva i ricorsi pendenti contro il Piano e ne aveva assunto il rischio.

L’Audiencia Provincial (giudice d’appello) riformò tale sentenza, accolse l’appello e condannò la fondazione a restituire il prezzo incassato. Ritenne che si trattasse di una vendita di cosa futura. Poiché l’annullamento del Piano aveva fatto venire meno retroattivamente la capacità edificatoria, a suo giudizio la venditrice era inadempiente all’obbligo di consegna.

Il Tribunal Supremo dà ragione alla fondazione. Cassa la sentenza dell’Audiencia, conferma quella di primo grado e rigetta la domanda dell’acquirente.

Tribunal Supremo:

Il Tribunal ritiene che, al momento della stipula dell’atto pubblico, il Piano Regolatore Generale fosse approvato e che la capacità edificatoria venduta esistesse e fosse esigibile. La venditrice adempì quindi in quel momento al proprio obbligo di consegna. Il Piano fu annullato in sede giudiziale anni dopo, e tale annullamento non rende inesistente ciò che è effettivamente esistito ed è stato consegnato a suo tempo. Si tratta di un fatto sopravvenuto, non di una mancata consegna originaria. Secondo il Tribunal Supremo:

La declaración de nulidad de los planes de ordenación urbana podría tener exclusivamente alguna significación como causa sobrevenida que afectara a la distribución del riesgo contractual asumido por las partes contratantes. Pero debemos observar que la nulidad del plan no fue algo que sobrevino de manera imprevisible tras el contrato. Cuando se otorgó la escritura ya se habían interpuesto los recursos que acabaron dando lugar a la declaración de nulidad y no resulta creíble el desconocimiento de este hecho por parte de la recurrida.

In altri termini, il rischio di annullamento della pianificazione era prevedibile, perché i ricorsi contro il Piano erano già stati proposti al momento della firma dell’atto. Tale rischio deve quindi essere sopportato dall’acquirente, società di promozione immobiliare professionale.

Nel caso in esame, il Tribunal Supremo non mette in discussione che la capacità edificatoria sia effettivamente venuta a esistenza. Colloca invece il rischio della sua perdita sopravvenuta, una volta perfezionata la vendita, nella sfera di chi poteva conoscere e valutare il contenzioso sulla pianificazione in quanto promotore professionale. La regola generale del diritto spagnolo delle obbligazioni è che, salvo patto contrario, il debitore che ha adempiuto non risponde dei rischi sopravvenuti dopo l’adempimento. Trasferire tale rischio alla venditrice avrebbe richiesto una clausola espressa in tal senso, che le parti non pattuirono.

Consulta il testo integrale della sentenza: https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/dbc6a27ea8c2586ba0a8778d75e36f0d/20260803