CIRCULAR CIVIL MERCANTIL 1/2026

ALERTA INFORMATIVA

Principales novedades de la Ley 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo en Cataluña

Circular Civil Mercantil 1/2026 · 8 de enero de 2026

El Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) de 31 de diciembre de 2025 ha publicado la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (en adelante, la “Ley 11/2025”), que introduce un conjunto relevante de modificaciones en el régimen jurídico de la vivienda y el urbanismo en Cataluña, entre las que destacan, por su impacto práctico, las siguientes: (i) la nueva regulación de los arrendamientos temporales de vivienda; (ii) la ordenación específica del arrendamiento de habitaciones; y (iii) la forma de acreditar la condición -o no- de gran tenedor a efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña.

Las dos primeras medidas responden a un objetivo común: reforzar la efectividad de los límites a las rentas del arrendamiento de vivienda y evitar que determinadas modalidades contractuales se utilicen como vía para eludir su aplicación. En este sentido, la norma parte de la presunción de que el arrendamiento de una vivienda tiene por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, exigiendo la acreditación de un uso distinto cuando se pretenda calificarlo como arrendamiento temporal. Asimismo, en el ámbito del arrendamiento por habitaciones, el legislador catalán establece que la suma de las rentas pactadas no podrá exceder del importe máximo que resultaría aplicable al arrendamiento de la vivienda en su conjunto.

 

Arrendamiento de vivienda con carácter temporal

La Ley 11/2025 define como “arrendamiento de vivienda permanente” aquel cuya finalidad sea satisfacer la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. Así, sólo cabrá un “arrendamiento con carácter temporal” por razones profesionales, laborales, de estudio, médicas o situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la vivienda habitual. Esas causas de temporalidad y su acreditación documental deben constar en el contrato, siendo preceptivo el depósito de esa documentación junto con la fianza.

Asimismo, a los arrendamientos con carácter temporal les serán de aplicación las normas de los arrendamientos de vivienda en cuanto a: (a) fianza legal y obligación de depósito en el INCASÒL, (b) garantías, (c) determinación y actualización de la renta -serán de aplicación, por tanto, los límites previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)- y (d) elevación de la renta por mejoras y asunción de gastos generales.

Por otro lado, dicha Ley introduce determinadas presunciones para considerar como arrendamiento de carácter permanente, aplicándose en su integridad su régimen jurídico propio del alquiler de viviendas, incluyendo su duración legal mínima, aquellos contratos temporales en los que:

 

• No se acredite la causa de la temporalidad y que el arrendatario tiene su residencia habitual en otro lugar, y sin que se deposite la documentación acreditativa de tales extremos. Esta presunción también opera cuando se prorrogue un contrato de arrendamiento temporal.
• Se suscriba con el mismo arrendatario un nuevo contrato sobre la misma vivienda, salvo que se acrediten debidamente las circunstancias que causan la necesidad temporal de vivienda.

 

Por su parte, los arrendamientos de viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones no tendrán la consideración de arrendamientos permanentes de viviendas, siendo de aplicación las normas relativas al arrendamiento para usos distintos del de vivienda. Ahora bien, deberán hacerse constar en el contrato y acreditarse documentalmente tales motivos o usos, siendo que la documentación acreditativa de tales motivos deberá depositarse junto con la fianza en el INCASÒL. También deberá hacerse constar el lugar de residencia permanente del arrendatario.

 

El nuevo artículo 66 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda es del siguiente tenor:

“Artículo 66 bis. Arrendamiento de viviendas con carácter temporal

1. Se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. No tendrán esta consideración las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada. En todo caso, estos usos deben hacerse constar en el contrato.
2. A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales. También se aplican estas normas a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se establezca la duración pero no la finalidad de carácter temporal.
3. En los casos a que se refiere el apartado 2, debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental de acuerdo con el artículo 66. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.
4. Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda a la vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente. También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.
5. En el caso de prórroga de los arrendamientos temporales por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, se considera sometido a lo dispuesto por la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en qué se formalizó el contrato inicial.
6. Si el contrato de arrendamiento no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.”

 

Arrendamiento de habitación

En cuanto al arrendamiento de habitación, la nueva norma introduce una definición de este tipo de arriendo y prevé que la suma de las rentas de los distintos contratos simultáneos de habitación en una vivienda ubicada en zona de mercado tensionado no podrá superar la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda.

 

El nuevo precepto dice lo siguiente:

 

“Artículo 66 ter. Arrendamiento de habitaciones

1. El arrendamiento de habitación es el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
2. El arrendamiento de habitaciones debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
3. El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.”

 

Derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Cataluña

 

El Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero -en vigor desde el 27 de febrero de 2025- atribuyó a la Generalitat de Cataluña un derecho de tanteo y retracto en transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado si las mismas son propiedad de grandes tenedores personas jurídicas debidamente inscritos en el Registro de Grandes Tenedores.

La Ley 11/2025 mantiene ese derecho de tanteo y retracto, si bien introduce determinadas excepciones: (i) las transmisiones de viviendas de nueva construcción o de viviendas que hayan sido objeto de una gran rehabilitación, siempre que la transmisión tenga lugar dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad; y (ii) las primeras transmisiones de obra nueva realizadas entre sociedades pertenecientes a un mismo grupo, cuando tengan el mismo objeto social o desarrollen una actividad inmobiliaria similar.

Esas modificaciones quedan contenidas en el nuevo apartado 2 del artículo 2 del Decreto Ley 1/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (en adelante, el “Decreto Ley 1/2015”), con el siguiente texto:

 

“2. Además de la transmisión a que se refiere el apartado 1, están sujetos a los derechos de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat:

1. a) La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda.

No están sujetas a los derechos de tanteo y retracto establecidos por el apartado 1 las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se realicen en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad. Las empresas promotoras que tienen exclusivamente existencias de viviendas de nueva construcción únicamente para transmitirlas a terceros no están sujetas a la obligación de inscribir estas viviendas y de inscribirse ellas mismas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores, respectivamente, mientras se cumplan los requisitos correspondientes, hasta que haya pasado un año desde que dichas viviendas hayan obtenido la cédula de habitabilidad.

No están sujetas a los derechos de tanteo y retracto establecidos por el párrafo anterior las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación que se realicen en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, ni las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva.

1. b) La adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.”

La Ley 11/2025 introduce, asimismo, una excepción en virtud de la cual la Generalitat de Cataluña no ejercitará ninguno de los derechos de tanteo y retracto previstos en el Decreto Ley 1/2015, en los supuestos de adquisición de viviendas por personas físicas que declaren expresamente su voluntad de acogerse a dicha excepción y cumplan cumulativamente los siguientes requisitos:

1. Que el adquirente esté inscrito en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
2. Que se comprometa a solicitar, en el plazo de un mes desde la fecha de adquisición de la vivienda, su calificación como vivienda con protección oficial de régimen general o como la figura equivalente que resulte aplicable, con carácter permanente
3. Que se comprometa a destinar la vivienda adquirida a vivienda habitual y permanente durante un período mínimo de diez (10) años, a contar desde la fecha de adquisición.

 

A este respecto, lo más relevante figura en el apartado 4 de dicho artículo 2 de ese Decreto Ley 1/2015: todas las viviendas adquiridas mediante los derechos de tanteo y retracto previstos en ese artículo deben quedar calificadas, con carácter permanente, como viviendas con protección oficial de régimen general o como figura equivalente que resulte aplicable, aun cuando su precio de adquisición supere los precios máximos fijados con carácter general para este tipo de viviendas protegidas.

Asimismo, en las sucesivas transmisiones de dichas viviendas, el precio máximo de venta será el que conste en la escritura pública de adquisición, actualizado conforme a la variación interanual del índice de precios de consumo, calculada sobre la base de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de formalización del correspondiente contrato.

 

Registro de Grandes Tenedores

Dado que continúa pendiente la aprobación del reglamento que regule el Registro de Grandes Tenedores, el legislador añade una nueva disposición transitoria por la que aquellas personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en zonas declaradas como mercado residencial tensionado deberán declarar si son grandes tenedores. Si manifestaran que no lo son, deberán aportar un certificado registral acreditativo del número de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa, acompañado, en su caso, de la documentación que lo demuestre. Este certificado y los documentos que lo acompañen deberán testimoniarse en la escritura de transmisión, en su caso.

Accede al texto íntegro de la Ley 11/2025: https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/9574/2127794.pdf