Sucesión de empresa y cambio en la naturaleza de la actividad de la explotación turística. Análisis jurisprudencial del artículo 44 ET.
I.- Supuesto de hecho:
La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 156/2026, de 9 de febrero de 2026 (rec. 734/2025) parte de una situación relativamente frecuente en el sector turístico y, muy especialmente, hotelero: la finalización de un contrato de arrendamiento para la explotación turística y la posterior recuperación del activo por parte de su titular.
En el caso analizado, la mercantil explotadora desarrollaba una actividad turística ordinaria mediante la gestión de un complejo vacacional de apartamentos, con una organización empresarial propia, medios materiales y una plantilla adscrita a esa explotación.
Durante esa explotación, la titular del inmueble entra en concurso de acreedores y el complejo es adquirido por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), que comunica a la explotadora su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento turístico.
Ante dicho anuncio, la mercantil explotadora solicita a la SAREB que informe sobre la continuidad o no de la actividad de explotación turística, indicando la existencia de 10 relaciones laborales activas.
La SAREB, sin dar respuesta a la explotadora, procede a la venta del complejo -entre otros activos- al fondo de inversión Fortress, pasando la titularidad del inmueble a la sociedad vinculada Santizema, S.L.
Cuando se aproxima el vencimiento del contrato de arrendamiento, comienzan las conversaciones para formalizar la transmisión efectiva de la propiedad. En ellas se habla de elementos materiales, suministros y también de la plantilla. Aunque la nueva titular nunca reconoce expresamente su intención de subrogarse ni de continuar con la actividad, sí recibe información sobre la situación contractual de las personas trabajadoras.
En el seno de la negociación, la empresa saliente manifiesta la existencia de un supuesto de sucesión de empresa al amparo del artículo 44 ET, afirmando que “la sociedad que asuma la explotación del complejo en la fecha indicada viene obligada a subrogarse en la posición de empresario respecto de los empleados que prestan servicios en el mencionado complejo”.
La empresa saliente remite a la nueva titular toda la documentación necesaria para hacer efectiva esa subrogación. Consta acreditado que dicha información fue recibida, extremo que tiene especial relevancia en la resolución del litigio.
Con fecha de efectos del día de la efectiva transmisión física del complejo, la empresa saliente informa a la plantilla de la finalización del contrato de arrendamiento y de la reversión del complejo a su titular, informando la existencia de un supuesto de sucesión de empresa y de la subrogación de Santizema, S.L. en todos los derechos y obligaciones laborales en relación con las personas trabajadoras que prestan sus servicios en el complejo.
La finalización del contrato de arrendamiento coincide, además, con el final de la temporada, ya que las relaciones laborales eran fijas discontinuas. Por ese motivo, la empresa saliente cursa la baja en la Seguridad Social de la plantilla por finalización de temporada.
La plantilla no recibió ninguna otra comunicación ni llamamiento, ni siquiera cuando se produjo el inicio de la nueva temporada. En consecuencia, una de las trabajadoras, al conocer que la oficina de recepción del complejo estaba abierta, se acercó al centro de trabajo para preguntar cuándo se tenía que reincorporar, encontrándose con que el centro ya no opera como establecimiento turístico, prescindiendo la nueva sociedad de la continuidad de la actividad.
En consecuencia, la cuestión controvertida radica en si se despliegan los efectos legales del artículo 44 ET aun cuando la nueva titular no mantiene la continuidad de la actividad en los mismos términos, sino que decide alterar el destino económico del complejo, abandonando su explotación turística y orientando el activo hacia su venta.
Sobre esta base, el núcleo del litigio no reside únicamente en determinar si ha existido o no una extinción contractual, sino, con carácter previo, cabe precisar si la reversión del complejo a la propiedad comporta una verdadera sucesión de empresa en los términos del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores.
Dicho de otro modo: se trata de resolver si la recuperación del negocio por el propietario, aun cuando vaya acompañada de un cambio posterior de destino económico, y en definitiva, un cambio de actividad económica arrastra la obligación legal de subrogación en los contratos de trabajo y, en su caso, qué consecuencias se derivan de no articular esa transición conforme a los cauces legalmente previstos.
II.- Razonamiento legal del Tribunal:
La sentencia analiza la aplicación del artículo 44 ET en un supuesto de reversión de una unidad productiva en el ámbito de la explotación turística y recuerda una idea central: la sucesión de empresa no depende del nombre que las partes den al negocio jurídico ni de la intención futura del adquirente, sino de si realmente se transmite una entidad económica que conserva su identidad funcional.
Desde el punto de vista jurídico, el artículo 44 ET exige la continuidad de las relaciones laborales cuando se transmite una entidad económica que mantiene su identidad. A estos efectos, se entiende por entidad económica un conjunto organizado de medios personales y materiales apto para el desarrollo de una actividad económica.
En este tipo de controversias, la jurisprudencia viene insistiendo en que el análisis no puede quedarse en la mera transmisión patrimonial del inmueble o en la extinción del título posesorio previo, sino que debe centrarse en verificar si lo revertido constituye una verdadera unidad productiva susceptible de explotación inmediata.
Por ello, lo decisivo no es tanto la voluntad declarada del nuevo titular sobre el uso futuro del activo como la realidad objetiva de lo que recibe. Si, junto al inmueble, se transmite una organización productiva dotada de instalaciones, equipamiento, estructura operativa y aptitud funcional para continuar la actividad, la consecuencia es la aplicación del régimen de subrogación. La sentencia insiste precisamente en este punto y rechaza que el simple cambio de destino económico del complejo permita neutralizar, por sí solo, los efectos laborales inherentes a la transmisión de la unidad productiva.
La doctrina, tanto nacional como europea, obliga a valorar varios indicios para determinar si existe sucesión de empresa. En actividades como la explotación turística, donde el componente material es especialmente relevante, cobra una importancia decisiva comprobar si se transmite el soporte patrimonial y organizativo imprescindible para seguir desarrollando el negocio: instalaciones, mobiliario, equipamientos, licencias o, en términos más amplios, una infraestructura apta para reanudar la actividad sin necesidad de construir una nueva organización empresarial ex novo.
En esa lógica, el Tribunal Supremo descarta que el cese inmediato de la explotación turística o la decisión de destinar posteriormente el complejo a la venta inmobiliaria eliminen, automáticamente, la existencia de transmisión.
Lo jurídicamente relevante es, por tanto, si en el momento de la reversión se entrega una entidad económica reconocible, funcional y susceptible de explotación. Si la respuesta es afirmativa, el adquirente no puede desvincularse de la plantilla alegando simplemente que quiere destinar el activo a otra finalidad. Primero debe asumir la subrogación y, si concurren causas que lo justifiquen, podrá después adoptar las medidas organizativas o extintivas oportunas a través de los cauces legales correspondientes.
En coherencia con ello, la falta de llamamiento de las personas trabajadoras fijas discontinuas, la ausencia de comunicación formal y la negativa de hecho a su reincorporación se califican como manifestaciones inequívocas de una voluntad extintiva empresarial. A ello se suma la existencia de múltiples comunicaciones entre las partes —principalmente correos electrónicos incorporados al procedimiento— de las que el Tribunal deduce con claridad esa intención extintiva.
También tiene especial relevancia que la empresa saliente acreditara haber informado en todo momento a la nueva titular de la existencia de contratos laborales activos y de que la transmisión podía implicar una sucesión de empresa. Del mismo modo, resulta significativo que informara a la plantilla de esa situación y de la posible subrogación al amparo del artículo 44 ET, aunque la parte entrante no compartiera ese criterio.
La aportación más relevante del fallo, desde una perspectiva práctica, es que diferencia con claridad la posición de la empresa saliente y la de la entrante. La primera no responde del despido decidido una vez consumada la transmisión, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria que pudiera corresponderle por deudas anteriores. La segunda, en cambio, asume las consecuencias derivadas de haber recibido la unidad productiva y de haber optado posteriormente por no mantener el empleo sin acudir a los mecanismos de reorganización o extinción previstos legalmente.
III.- Conclusiones y buenas prácticas:
Uno de los aspectos más útiles y relevantes de la sentencia es la precisión con la que diferencia la mera recuperación de un bien inmueble de la verdadera transmisión de una empresa o unidad productiva. No toda reversión posesoria desencadena automáticamente la aplicación del artículo 44 ET; pero tampoco puede excluirse su operatividad por el solo hecho de que el propietario recupere la titularidad y afirme que no continuará con la misma línea de negocio.
El criterio correcto exige analizar el contenido material de la transmisión y atender siempre a las circunstancias concretas y concurrentes de cada caso. Si lo que retorna al propietario es únicamente el inmueble, sin una aptitud operativa autónoma, podrá defenderse que no existe sucesión de empresa. Por el contrario, si lo que se recibe es un complejo dotado de los medios necesarios para desarrollar la actividad que venía prestándose, la consecuencia jurídica no depende de que el nuevo titular quiera explotarlo, arrendarlo a un tercero o venderlo, sino de que ha asumido una posición empresarial respecto de una entidad económica identificable.
La resolución desaconseja, además, estrategias empresariales basadas en separar artificialmente la recepción del negocio de la posterior decisión de desmantelarlo o reorientarlo. Desde la perspectiva de la gestión de riesgos, el mensaje es claro: antes de cambiar el destino económico de una explotación recibida, es imprescindible analizar si existe sucesión de empresa, identificar a la plantilla afectada, definir el tratamiento de los contratos en vigor y, en su caso, articular con rigor técnico los mecanismos de subrogación, información y extinción colectiva o individual que procedan. En términos prácticos, antes de asumir un inmueble destinado a una determinada explotación económica —o antes de recuperarlo, si se es su titular— resulta esencial evaluar exactamente qué se transmite y si ello constituye una unidad susceptible de explotación económica autónoma.
Debe prestarse especial atención a la trazabilidad documental y a la comunicación con la plantilla y, en su caso, con la representación legal de las personas trabajadoras. En el supuesto enjuiciado, las partes discuten de forma abierta y documentada sobre los contratos laborales y sobre la situación de la plantilla activa, de modo que la nueva titular no podía alegar que desconocía su existencia para eludir responsabilidades.
Como pauta práctica, conviene recordar que todo lo que quede por escrito en una negociación de este tipo puede terminar utilizándose como prueba en un procedimiento judicial, siempre que se haya obtenido lícitamente. Por ello, este tipo de operaciones debe abordarse con máxima cautela y con el adecuado asesoramiento legal desde el primer momento para evitar riesgos económicos relevantes.
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